即使是购买再小的物品，人们都会从实用性、预算和偏好出发来考虑。购买房产这种重要资产时就更是如此，需要在购买前仔细分析哪一类的房产更适合自己。尚选地产集团(Select Property Group)是拥有超过17年的房地产经验的资深地产开发商，旗下拥有高端品牌华庭悦城和闻名全英的学生公寓品牌维塔学舍。华庭悦城品牌是英国为租而建(Built-to-Rent)领域的标杆，而维塔学舍也是连锁学生公寓(Purpose-Built-Student-Accommodation)中的翘楚。下面就来对这两种类型房产的优缺点进行分析：

专为学生建造的公寓(Purpose-Built Student Accommodation—PBSA)

专为学生所建的公寓(PBSA)拥有高质量的建筑设计、开发和管理，并配有高速稳定 Wi-Fi、公共办公空间、24小时安保、健身房、活动中心等，能为住户带来美好的生活体验。这类房产的出现让英国本地和海外学生对于优质学生公寓需求量越来越大。 

优点

• 需求量大——通常会选址在在罗素集团大学所在城市 [1]，因为学生较多，所以可以确保租赁需求旺盛、空置期少。例如，维塔学舍旗下公寓在疫情期间(2020-2021年)的平均入住率就依然接近90%。

• 较高的租金——由于房屋面积较小(通常是单间公寓)，学生公寓的成本往往低于住宅公寓，但租金却通常更高。

• 担保人共同担责——尽管以前学生群体中出现过比较蛮横的非理想租客，地产开发商作为担保人将与房主共同承担责任，如果房租未按时收到开发商也会协助共同处理。

• 租赁保证——知名开发商通常会为学生公寓的期房提供租赁保证期，从而显著降低房东的风险，而当证期过去后，已经在当地市场立足打响知名度的公寓也就能够高枕无忧了。

• 全托管服务——学生公寓通常都是全权托付给开发商管理的，轻松置业无后顾之忧。

缺点

• 增值潜力较小——增值潜力可能不如住宅高，但租金通常更高。

• 无法申请贷款——与住宅物业不同，学生公寓无法申请贷款，因此需先准备好全款。

• 转售仅限于非自住客户——学生公寓只能转售给其他海外置业者，而住宅房产可以转售给自住业主。

为租而建 (Built-to-Rent) 

近年来，以“为租而建”为概念的新兴房产成功拉高租房生活的标准，成为了英国数百万人在市中心的安家优选。“为租而建” 的项目在2018年所有新完工建筑中仅占4.2%，2019年攀升至 5.8%，去年进一步攀升至6.6%[2]。这样的数据意味着开发商越来越重视这类型的公寓。该类型项目配有高速稳定Wi-Fi、公共户外空间、共同工作区、居民中心、健身房、还可以养宠物，满足当今住户的需求。

优点 

• 房价增值——这类的住宅项目通常位于城市中段，未来升值潜力大。购买期房、城镇重建、交通改善和新兴地区等因素都可能使得房价增值。

• 黄金地段——“为租而建”公寓通常位于供不应求的城市中段。以曼城为例，根据Rightmove的数据，今年曼彻斯特的出租物业查询量同比增长了69%。[3]

• “活跃租户”需求旺盛——“活跃租户”通常指的是千禧一代(1980〜1996年之间)出生的人，并长期在市中心租住高端公寓的白领年轻精英群体。现在有超过三分之一的千禧一代年轻人选择终生租房，并且也愿意为更好的居住体验支付更高的房租。[4]

• 出租参考流程——置业住宅公寓的客户在出租房屋时可以依照开发商安排的租赁管理人员所提供的出租参考流程来寻找租客。

• 长期租赁——与学生公寓不同，不受学校开学放假影响，出现空置期的风险较小。

• 可选择家具——学生公寓的家具通常是已经配备好了的，而购买住宅公寓的客户则可以选择要全装修或是半装修。

缺点

• 更高的售价——据每平方米的均价计算，高端住宅公寓的购买成本是高于学生公寓的。

• 无租金保证期——与学生公寓不同，“为租而建”住宅的项目通常不会有租金保证期，因为本身在市场的地位稳固，出租率也较为稳定。

在海外置业前需多了解租户的需求，尽管这两类房产的租户群体结构不同，但对租赁市场的预期都一样适用。这些租户认为快速稳定 Wi-Fi、健身房、共享办公空间和公共户外区域等都是必要的，疫情之下，这些配套设施就显得更为重要。 

Knight Frank 2021年调查显示，学生公寓的住户表示愿意因为以下五点因素支付较高的租金[5]：

• 快速稳定 Wi-Fi (66%)

• 空间较大的卧室(55%)

• 健身房(51%)

• 24小时安保(45%)

• 配有自助洗衣房(42%)

同时，据JLL仲量联行2020年报告，住宅市场的租户首要考虑因素包含以下三点[6]：

• 快速稳定 Wi-Fi

• 宽阔的生活空间

• 可用室外空间

当然在这两类房产的租户市场受到青睐的楼盘也有着部分相同的关键因素：亮眼的现代室内设计、配套家电和24小时全天候管理。

英国置业建议

在置业时，第一步就是与房地产顾问交流，讨论目标、偏好和预算，答疑解惑相关问题。对于可选择贷款的住宅房产，应该向贷款代理人寻求专业意见。置业是件大事，需作足准备，充分研究，同时应多注意以下几点：

地段

如果是“为租而建”的项目，要确保该项目位于经济繁荣、人口增长持续攀升的高需求位置。如曼彻斯特和伯明翰等城市就满足以上这几点条件，因为西北地区正引领房地产繁荣，房价上涨了15%[7]。至于学生公寓，环绕罗素大学集团的项目也是稳健可靠的选择。

住房、租户管理

这两类房产都是可以完全托付管理的，客户无需干预，过程轻松，不干扰客户日常生活。如果是想自己管理的业主，住宅类的房产较为弹性，可独立管理。

租金预期

租金价格因公寓规格、大小和位置而异。但为了享有豪华配套设施和便利性，这两类房产的租户通常都会愿意支付较高的租金。

开发商信誉

重要的是确保挑选到可靠的开发商，可以通过是否有许多以往成功开发的项目和多年房地产经验来判断，或者是看先前客户的口碑与评论等声誉方面。

文章翻译自：https://selectproperty.com/student-vs-residential-property/

数据来源：

[1] https://russellgroup.ac.uk/about/our-universities/
[2]https://www.propertyreporter.co.uk/property/atest-data-suggests-build-to-rent-could-grow-to-20-of-new-build-marke.html
[3]https://www.propertyreporter.co.uk/property/enant-demand-for-city-living-surges-ahead-of-restrictions-being-lifted.html
[4] https://www.bbc.com/news/business-43788537
[5]https://content.knightfrank.com/research/1663/documents/en/knight-frank-ucas-student-accommodation-survey-report-2021-7707.pdf

[6]https://residential.jll.co.uk/insights/research/uk-residential-forecasts-2021

[7]https://www.bbc.co.uk/news/business-57834048