入手英国房产11问
2022.03.18

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购置优质房产在全球范围内都是稳定可靠的资产配置佳选,不少投资者通过在不同行业和地点配置资产组合获得了财务自由。虽然英国房地产具有韧性且被认为是最稳定的资产类别之一,但依然不能说毫无风险,买房之前要多方了解,才能尽可能降低风险。从开始研究购置英国房产时到最后出售房产期间,应该了解哪些问题呢?

 

准备好买房了吗?

明确置业目标、预算和个人财务状况能帮助购房者在正确时机购置房产。购房前先向置业顾问或财务顾问咨询楼市现状,以确认是否准备好进入房产市场,并选择合适的付款计划。部分开发商也提供一站式服务,这对没有时间或者不想过度参与房产日常管理的置业者来说很有吸引力。

 

置业目的为何?

无论是考虑更高的租金、强劲的资本升值,还是希望两者兼顾,英国房产都是值得考虑的选项之一。同时作为一种中长期的资产配置项目,期房的优势在于可以享受在建期间的房产增值以及房屋建成后的稳定租金。

 

置业类型有哪些?

明确好财务状况和置业目的后就可以开始考虑房产类型。当预算较低希望得到较高的收益时,总价在100万人民币左右的学生公寓是优选;为租而建的公寓通常入手门槛会高一些,但随时间推移其增值幅度更大。值得注意的是购置学生公寓不能申请贷款。


额外成本有哪些?

海外置业可能会产生如服务费、税收减免、管理费用和维修费等额外的费用。数据显示进行了翻新并配置家具的房产平均租金要比老旧房屋高出21%1 以上,但需要投入较大的成本。而为租而建的公寓往往装潢精致、配套齐全,可以避免昂贵的旧房翻新费用。

 

预期回报是多少?

信誉良好的开发商会给出期房在建期间的房价增长预测、预计租金、管理服务费和家具费、市场整体经济预测等数据。如果以237,000英镑购买伯明翰的期房公寓,当该物业在2024年完工时,预计其房价为268,995英镑,升值了31,995英镑2。此后每年还预计将产生6%的租金3,约每年14,220英镑。向置业顾问咨询,可以了解付款计划、预期回报和管理方案等细节,选择更合适自己的置业计划。

 

有无房产转售策略?

有时出于个人原因或者回报已经达到预期,就可以选择出售房产。在进行置业前,可以询问顾问是否提供协助转售服务,这样的服务能减轻未来可能遇到的资金压力。

 

是否了解当前市场?

2022年英国房价年增长率达到 17 年来的最高水平(同比增长 9.8%)4,主要有三个因素影响着目前的楼市:

·      城市化

2021年下半年,数百万人返回办公室办公造成了英国城市中心租金增长强劲5。例如伯明翰就明显处于此趋势,租金与疫情前相比增长高达两位数。

·      住户需求改变

人们开始更注重生活与工作的平衡,租房时会优先考虑有户外绿地,配套共享工作空间和多元化的便利设施,并且靠近CBD商业区的房子,以求便捷通勤与室外绿色空间兼备。

·      高速铁路2号线HS2

政府投资1060亿英镑的高速铁路2号线(HS2)将使伯明翰和曼彻斯特成为越来越多伦敦居民寻求更实惠租金、更大居住面积和更优质设施的通勤热点城市。

 

哪些地区适合置业?

英国各地的平均租金均在上升,但曼彻斯特和伯明翰等城市涨幅表现更为亮眼。

曼彻斯特

·      曼彻斯特内环租赁需求达到历史最高水平,而房源数量却为历史最低。

·      根据Urban Bubble的数据,2021年11月,部分房屋的租金与去年同期相比增长了17.5%6

·      在过去12个月里,曼彻斯特房价增长了8.5%7

伯明翰

·      截止2021年9月,伯明翰的租金比疫情前上涨10%8

·      受益于HS2,伯明翰将成为连接伦敦和英格兰北部的枢纽城市9

·      在过去的12个月里,伯明翰房价增长了6.7%10

 

购置的房产在当地是否被争相购买?

开发项目被争相购买表明当地有较高的房屋需求,该处的楼盘往往潜力较高。可以与置业顾问一起选购楼盘,综合考虑楼盘的卖点、项目地段以及是否包括健身房和联合办公空间在内的标准配套设施等因素后再进行选择。

 

谁来管理房产?

许多人误认为房屋的管理和维护需要房东亲身参与而放弃购置房产。但这是传统的买房出租模式,新的“为租而建”公寓提供一系列物业维护和全天候管家服务。对于租户丢失钥匙或安全等问题,都可以寻求现场团队解决。不仅业主享受到无忧无虑的置业过程,这也为租户提供了方便快捷的体验。

 

对于租赁管理,开发商推荐的租赁管理团队可以提供从租户签约,到租户退租和租后检查一站式解决方案。这些优势对没有时间管理的海外房产置业者特别有吸引力。

 

购置房产相关费用有哪些(每月/每年)?

·      首付(通常为期房总价的20%-30%)

·      预订费(通常约5,000英镑)

·      付款计划(例如,合同交换时付20%首付/完工时付80%尾款)

·      服务费(通常每年约为每平方英尺3.50英镑)

·      地租(通常为0.01%左右,上限为500英镑)

·      管理费(通常每年约为房产的10%)

抵押贷款和印花税等税费可咨询相关顾问。

 

英国房地产市场仍然是全球上强劲的市场之一,预计到2025年将增长21.5%11。只有对宏观经济环境和不断变化的租户需求进行彻底的研究,置业者才能从中获益。

阅读原文:https://selectproperty.com/articles/property-investment-questions-you-should-ask-before-investing/

数据来源:

[1]https://www.onthemarket.com/

[2]https://www.rightmove.co.uk/house-prices/birmingham.html

[3]https://sevencapital.com/birmingham-property-investment/rental-yields-birmingham/

[4]https://www.bbc.com/news/business-59906222

[5]https://www.zoopla.co.uk/discover/property-news/rent-increases-hit-13-year-high-as-demand-in-major-cities-doubles/

[6]https://urbanbubble.co.uk/

[7] https://www.manchestereveningnews.co.uk/news/property/how-much-house-prices-gone-22891520 
[8]https://www.rightmove.co.uk/news/content/uploads/2021/10/Rental-Trends-Tracker-Q3-2021-FINAL.pdf

[9]https://internationalresidential.jll.com.my/news/2019/05/08/find-gap-west-midlands-residential-forecasts
[10]https://www.henleycharles.com/blog/17-the-north-is-booming-as-manchester-tops-city-house-price-list-and-birmingham-is-second/

[11]https://www.savills.co.uk/research_articles/229130/305695-0/spotlight--revisions-to-our-mainstream-residential-market-forecasts---30-september-2020?utm_source=twitter.com&utm_medium=social&utm_campaign=Forecasts_SEP20


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