后疫情时代:英国伯明翰房产市场解读
2021.01.11

毋庸置疑2020年对城市发展是十分艰难的一年。超过6个月的时间里,伯明翰都在经历各种形式的城市封锁,城市的办公场所、商店、酒吧和餐馆都在此期间被迫歇业。


然而这种情况在新冠疫苗上市后得到了极大的缓解,大量的人口重新回到了城市的怀抱。在后疫情时代,人与周遭环境的关系尤其是办公室和家庭的关系发生了了潜移默化的改变,因此重新回归的人口不可避免的对生活的建筑提出了不同与以往在功能、风格和便利设施的不同要求。


伯明翰-英国中部的发展引擎

几十年来,城市中心一直是英国经济的引擎。尽管市中心地带的租金飞速上涨,科技的进步也改变了人们长久以来的沟通方式。但是仍有大量的企业表明,他们愿意支付额外的费用以保障和促进员工的面对面交流。


面对面的交流方式因为疫情而有所中止,但是人们依然表现出了强烈的希望能够与他人亲自交流互动的愿景。据第一太平戴维斯(Savills)办公室健康状况调查显示,年轻的员工最渴望重返办公室,在18-24岁的受访者中,有四分之一的人表示他们在疫情前所有的工作都在办公室中完成的,这也是参与调查的所有年龄组中意向最高的。对于这些年轻的员工而言,办公室所能提供的人际互动、协作指导的机会是家中厨房餐桌上的笔记本电脑无法代替的。


伯明翰是一座青年之城也是欧洲人口年龄最年轻的城市之一,占到人口三分之一(32%)的人口年龄低于25岁。综合以上调查,这表明伯明翰这座城市人口对于重返办公室的需求尤其强烈。


与英国房产整体情况相同,到2020年,对于伯明翰房产而言,伯明翰市中心的写字楼入住率明显低于往常。但随着2021年的到来,写字楼的入住率将会迈向新台阶。


人们需要更高质量的办公空间

市中心的办公室为员工提供的不仅仅是一张简单的办公桌和一台咖啡机,因为这些员工都能轻松的在离家更近的地点以更佳低廉的价格获得。因此很多大型企业都对员工长时间离开办公室对他们的心理健康、公司文化和职业发展而产生负面影响而感到担忧。


因此办公室将加速向更高质量的方向发展,促进协作、创造和社区需求是我们需要关注的新方向。米德兰兹郡地区普华永道(PWC)的负责人Matt Hammond先生称这种新需求为‘如宅家般的工作场所’:一个既关乎文化、学习和交流和产生高效能的地方。虽然不可避免的前往市中心办公的人会减少,但是那些前往市中心办公室的人将会有更多的人际互动,因此办公室环境对这些人以及伯明翰经济的长足经济发展都有着至关重要的作用。


“居住者和职员比以往任何时候都需要更高质量、设计良好的办公空间。

—第一太平戴维斯调查Savills Research”

居住者和雇员比以往任何时候都更加需要高质量、设计良好的办公空间。随着企业不断吸引新员工,并不断想方设法留住最优秀的老员工,他们所处的建筑和办公空间成为了吸引人才的关键。而鼓励员工前往市中心办公也意味着企业需要给员工提供不止于工作的体验。


无懈可击的城心位置

新建的伯明翰房产中大多数都是住宅类公寓。在2017年至2019年期间,伯明翰建造的房屋中有超过三分之二(69%)是公寓,而在2014年至2016年之间建造的此类房屋只占45%。

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西米德兰兹郡联合管理局(WMCA)的公寓同期交付量在增长

 

在房产交易向公寓倾斜的从侧面也反映了地理位置的重要性。伯明翰市中心交付的新房比例比2014-16年度到2017-19年度翻了一番,这得益于珠宝角区的Kettleworks和Digbeth区Fabrick的蓬勃发展。Digbeth的Bus Garage和Digbeth Estate计划新建1000多个新房屋,并计划向市中心北部进一步扩张。

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伯明翰近期住房交付和规划布局

 

轻松售出的伯明翰房产

英国政府的‘Help to buy’购房援助计划正致力于协助中低收入家庭在米德兰兹联合管理局内购买新房。平均在此购买新房的家庭要比购买二手房家庭多支付26%,即使他们的收入并不尽如人意。


“在索利赫尔通过购房援助计划购买的房屋平均价格为326,200英镑,比建议的上线高出了70,000镑。

—第一太平戴维斯调查Savills Research”

从2021年4月1日起,西米德兰兹郡地区的购房援助计划房产的上限价格调整为255,600镑。截至2020年6月,伯明翰购房援助计划协助购买的房产的平均价格为249,500镑。这表明通过伯明翰此政策出售的房屋中,有很大一部分房屋的价值超过了建议的上限。索利赫尔通过购房援助计划购买的房屋平均价格为326,200英镑,比建议的上限高出了70,000镑。


这意味着开发商需要考虑在购房协助计划上限更改后如何继续吸引首次购房者。这不仅包括了如何在优异的地理位置用更优惠的价格吸引购房者,同时也要考虑到房屋所提供的外部使用空间(例如阳台,露台和花园)。在房屋的设计上,也该要满足人们居家时的办公需要。


就如同伦敦,拥有无与伦比的城市竞争力,庞大的人口流量和不可撼动的国际地位作为房价的坚实支撑,伯明翰的强劲经济基本面和人口增长,也为这两年伯明翰的超预期房价走势奠定了基础。


强劲的租赁需求是伯明翰房产投资的另一大好处,由于近年来的人口流入量大,而新房储量不足,造成了市场上优质房产标的严重供不应求,租金回报率高,提供给投资人稳定现金流。如果没有什么房产投资经验,伯明翰会是一个非常好的“入门”城市。


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新闻来源:savills.co.uk ( Birmingham: City centre comeback)


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