我们总说，评估一个人不能只看颜值，还得看本质 ; 投一支股票不能只看短期跌宕，得看它的长远潜力，那购买房产呢？购买房产到底要依循何种准则，才能优化收益、保值抗跌？

CBRE英国部执行官Stephen Pearson一语点破投资房地产的最终准则：寻找一个安全的投资地，要符合安全投资地的条件，首先得考虑国家稳健性与区域发展性这两大因素，房产自然就降低了投资风险，进而优化了收益。

备受推崇的英国房产首先即符合大准则——国家稳健性。英国毋庸置疑是国际金融之都，经济实力强大，加上英国房市与国民财富密不可分，英国政府数十年以来严格监督全国房市变化、楼房数量、土地使用意向，建立的房市相关政策也相当健全，高度重视房市的稳健性和安全性，因此国际投资客能放心地将资金投入，不用担心房市的崩盘、更无需为全球经济局势的变动过度担忧。

英国房市之所以稳健，主要源自于以下几条原因：

一、 英国房市供需严重失衡

供需法则是影响房地产最核心的因素，不断增长的人口意即不断增长的入住需求，有了入住需求，势必巩固出租市场的稳健并且加速房价上涨的趋势。而当供需失衡的情形越来越严重，也意味着人口增长速度远远大于房屋兴建速度时，势必会加速造成一房难求的情形，作为房东只要将房源公开于市场，自然而然就有租客争相租赁; 作为投资者，房屋的稀缺性也顺势让房价水涨船高，这也是英国房地产之所以稳健的主要原因。

根据英国国家统计局（ONS）的人口增长数预估：2018年至2028年期间，英国人口将从6,640万增长至6,940万人，预估人口成长数为300万人（增长率约为4.5％）【1】，也就是说如果每年没有30万套新增房源就无法跟上人口的增长速度。如下图所示，截至2018年，每年完工的新建住宅不超过20万套，足以看出英国地产市场处于严重供不应求的状态。

英格兰2013–2018年开建和完工的新住宅数量 图源：

https://assets.publishing.service.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/835887/House_Building_Release_June_2019.pdf

因此以长期投资来看，英国房地产市场供不应求将主导房价持续上涨，过去投资家担忧的脱欧疑云，其影响只是短暂的，整体房产市场的自我调节终将摆平脱欧引起的风波。如下图所示：Rightmove 2014年10月-2019年10月英国房价变化。

近五年英国整体房价涨幅

图源：https://www.rightmove.co.uk/news/house-price-index/

二、法律制度严明

伦敦房产交易市场透明、采取实价登录已超过30年历史，交易制度严明，不动产交易从销售、交换合同、交房到报税，都受法律规范，例如根据英国法律规定，不动产交易必须由买卖双方不动产律师监督与执行，汇款也需汇入第三方履约保证帐户，以确保合法性 ; 而为了符合国际防治洗钱法的控管，2017年英国也重新订定了最新的防治洗钱法（Anti Money Laundering），规定凡购买英国房地产的买家都需填写KYC（Know your Customer），进行实名认证，同时买方也必须确认委托意愿，确保交易的透明度。

三、 英国购房相关税法制度简洁明了

四、海外人口持续涌入

根据国家统计局（ONS）十年移民成长变化数来看，2009年12月至2018年12月来自欧盟的移民人数虽下降，但是非欧盟区的海外移民持续飆升。
 

灰线代表非欧盟移民人数、红线代表欧盟移民人数、黄线代表英国移民流出数

图源：https://www.theguardian.com/uk-news/2019/feb/28/migration-from-non-eu-countries-reach-highest-level-in-15-years

英国人口增长数仍然稳健上升中，根据2018年英国总人口约为6,643万人，其中就包含27.5万的国际净移民人数，这个数字比过去五年的平均水平高出6,000位，比去年净移民人数高出4.5万。【2】

英国拥有优质的教育资源、活跃的金融商业活动和多元化的社会风气等，种种魅力无不吸引人才涌入，而人口数更是影响房价的主因之一，只要人口数持续增长，市场上对于住房的需求就会上升。

然而，判断房地产市场状况最简单的一种方法就是看其成交量，以宏观角度来看，近十年以来英国的房产交屋量确实稳健上升，如图所示，
 

2010年至2019年英国住宅交屋量 图源：

https://assets.publishing.service.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/840588/UK_Commentary_Oct_2019__cir_.pdf）

英国税务海关总署(HMRC)最新数据显示，光是2018年至2019年期间，非季节性调整的住宅交屋量就提升了6.3%。

综合以上四大要素，投资英国房产是注重高安全性、投资回报率稳健的佳选。作为海外房产投资者，如果能够充分了解英国市场，加上英国汇率的短暂调整期，完全不失为资产增值的好机会。最后奉上房产界历久不衰的投资心法：「Location、Location、Location」 置产除了看地点还是地点，小至房产所在地区、大至国家政治形势，而经济发展势头强劲、法律严明、供需失衡的英国，才是海外房产优选。

Reference: 【1】
https://www.ons.gov.uk/peoplepopulationandcommunity/populationandmigration/populationprojections/bulletins/nationalpopulationprojections/2018based