英國房產優勢
2019.10.24

英國房產優勢大解析——無可媲美的四大價值


我們總說,評估一個人不能只看外在條件,得看他的內在本質 ; 投一支股票不能只看短期跌宕,得看它的長遠潛力,那購買房產呢?購買房產到底要依循何種準則,才能極大收益、保值抗跌?


CBRE英國部執行長-- Stephen Pearson一語點破投資房地產的最終準則:尋找一個「安全」的投資地,要符合安全投資地的條件,得納入國家穩健性與區位發展性之兩大標準,置產投資自然就弱化了風險,進而優化了報酬收益。備受推崇的英國房產首先即符合大準則--國家穩健性之要。英國國際地位無庸置疑,為國際金融之都,經濟力道強勁,加上英國房市與國民財富密不可分,英國政府數十年以來嚴格監督全國房市變化、樓房數量、土地使用意向,建立的房市相關政策也相當健全,具有高度重要性,因此國際投資客能放心地將資金投入,不用擔心房市的崩盤、更不需為全球經濟局勢的變動過度擔憂。

英國房市之所以穩健,主要源自於以下幾條原因:


一、 英國房市供需嚴重失衡


供需法則是影響房地產最核心的因素,不斷增長的人口意即不斷增長的入住需求,有了入住需求,勢必鞏固出租市場的穩健並且加速房價上漲的趨勢。而當供需失衡的情形越來越嚴重,也就是人口增長速度遠遠大於房屋興建速度時,就會加速造成一房難求的情形,作為房東只要將房源公開市場,自然而然就有租客爭相預約 ; 作為投資者,房屋的稀缺性也順勢讓房價水漲船高,這也是英國房地產之所以穩健的主要原因。


根據英國國家統計局(ONS)的人口增長數預估:2018年至2028年期間,英國人口將從6,640萬增長至6,940萬人,預估人口成長數為300萬人(成長率約為4.5%)*1,也就是每年若沒有30萬套房源就無法跟上人口的成長速度,如下圖所示,截至2018年,每年完工的新建案皆不超過20萬套,顯見英國地產市場嚴重供不應求。

 

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圖說:英格蘭2013–2018年開建和完工的新住宅數量;

圖出自:https://assets.publishing.service.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/835887/House_Building_Release_June_2019.pdf 


因此以長期投資來看,英國房地產市場供不應求為事實,這將是主導房價持續上漲的因素,過去投資家擔憂的脫歐疑雲,其影響只是短暫的,整體房產市場的自我調節終將擺平脫歐引起的風波。如下圖所示:Rightmove 2014年10月-2019年10月英國房價變化。


 

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(圖說:近五年英國整體房價漲幅 ; 圖出自:https://www.rightmove.co.uk/news/house-price-index/ )



二、法律制度嚴明


倫敦房產交易市場透明、採取實價登錄已超過30年歷史,交易制度嚴明,不動產交易從銷售、換約、交屋到報稅,都受法律規範,例如根據英國法律規定,不動產交易必須由買賣雙方不動產律師監督與執行,匯款也需匯入第三方履約保證帳戶,以確保合法性 ; 而為了因應國際防治洗錢法的控管,2017年英國也重新訂定了最新的防治洗錢法(Anti Money Laundering),規定凡購買英國房地產之買家需填寫KYC(Know your Customer),進行實名認證,同時買方也必須確認委託意願,確保交易的透明度。


三、 置產稅制簡明友善


不僅對私人資產有嚴格的法律保護,就連買房持屋所要繳納的稅務都一視同仁,不管是當地人或海外買家,英國置產只需要負擔三種稅,分別是:買房交屋時需支付印花稅,持房的收入需支付所得稅,而賣房的收入則需支付資本利得稅,各項稅制皆有其免稅額的門檻,相對於其他國家房地產而言,英國房地產的稅負可說是友善許多。


四、海外人口持續湧入


根據國家統計局(ONS)十年移民成長變化數來看,2009年12月至2018年12月來自歐盟的移民人數雖下降,但是非歐盟區的海外移民持續飆升。

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(圖說:灰線代表非歐盟移民人數、紅線代表歐盟移民人數、黃線代表英國移民流出數圖出自:https://www.theguardian.com/uk-news/2019/feb/28/migration-from-non-eu-countries-reach-highest-level-in-15-years)

 

英國人口成長數仍然穩健上升中,根據2018年英國總人口約為6,643萬人,其中就包含27.5萬的國際淨移民人數,此數字比過去五年的平均水平高出6,000位,比去年淨移民人數高出4.5萬。*2


英國擁有優質的教育資源、活躍的金融商業活動和多元化的社會風氣等,種種魅力無不吸引人才湧入,而人口數更是影響房價的主因之一,只要人口數持續增長,市場上對於住房的需求就會上升。


然而,判斷房地產市場狀況最簡單的一種方法就是看其成交量,以宏觀角度來看,近十年以來英國的房產交屋量確實穩健上升,如圖所示,
 

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(圖說:2010年至2019年英國住宅交屋量 ; 圖出自:https://assets.publishing.service.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/840588/UK_Commentary_Oct_2019__cir_.pdf)

 

英國稅務海關總署(HMRC)最新數據顯示,光是2018年至2019年期間,非季節性調整的住宅交屋量就提升了6.3%。


綜合以上四大要素,投資英國房產無非是安全性高、投報率穩健的選擇,作為海外投資家,如果能夠充分了解英國市場,加上英國匯率的短暫調整期,完全不失為資產增值的好機會,最後奉上房產界歷久不衰的投資心法:「Location、Location、Location」 置產除了看地點還是地點,小至建案坐落區位、大至國家條件,唯有選擇經濟強勁、法律嚴明、供需失衡的英國,才是穩定收益、高回報率的投資保證。

Reference: *1
https://www.ons.gov.uk/peoplepopulationandcommunity/populationandmigration/populationprojections/bulletins/nationalpopulationprojections/2018based
Reference: *2
https://www.ons.gov.uk/peoplepopulationandcommunity/populationandmigration/populationestimates/bulletins/annualmidyearpopulationestimates/mid2018

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