即使購買便宜的商品，人們都會從實用性、預算和偏好來考慮。買樓時也是同樣的情況，需要分析哪一類房產更適合自己。尚選地產集團(Select Property Group)是擁有超過17年的房地產經驗的資深地產開發商，旗下擁有高端住宅品牌Affinity Living和聞名全英的學生公寓品牌Vita Student。Affinity Living是英國為租而建(Built-to-Rent)領域的標杆，而Vita Student也是連鎖學生公寓(Purpose-Built-Student-Accommodation)中的翹楚。下面針對這兩種類型的房產優缺點進行分析：

專為學生建造的公寓（Purpose-Built-Student-Accommodation—PBSA）

專為學生所建的公寓(PBSA)提供高品質的建築設計、開發和管理，配有高速穩定Wi-Fi、公共辦公空間、24小時保全、健身房、活動中心等，為住戶帶來美好的生活體驗。學生公寓的出現讓英國當地和國際留學生對住屋要求越來越高。

優點

• 需求量大——通常會選址在羅素集團大學所在城市[1]，因為學生較多，所以可以確保持續有租賃需求、空置情況較少。例如，Vita Student在疫情期間的平均入住率依然接近90%。 

• 租金較高——由於房間面積較小(通常為Studio)，學生公寓的成本往往低於住宅公寓，但租金比住宅更高。 

• 擔保人共同擔責——儘管以前學生群體被認為是較不理想的租客，因為可能會不愛惜傢俱，但開發商作為擔保人將與業主共同承擔責任，如果租客未按時付租金，也會協助處理。 

• 租賃保證——知名開發商通常會為學生公寓的期房提供租賃保證期，有效降低業主的風險，而當保證期結束後，已經在當地市場打響知名度的公寓也能夠高枕無憂。 

• 全託管服務——學生公寓通常是全權託付給開發商管理，免除買樓後的煩惱。 

缺點

• 增值潛力較小——房屋增值可能不如住宅物業高，但租金通常更高。 

• 無法申請按揭貸款——與住宅物業不同，學生公寓無法申請按揭貸款，因此需先準備好全款。 

• 轉售僅限於非自住客戶——學生公寓只能轉售給其他海外置業者，而住宅房產可以轉售給自住業主。 

為租而建 （Built-to-Rent） 

近年來，以「為租而建」為理念的新興建案成功提升租房生活的標準，成為英國數百萬人在市中心的安家選擇。在2018年所有新完工的樓盤中，「為租而建」的建案僅佔4.2%，2019年攀升至5.8%，去年進一步攀升至6.6%[2]，這樣的數據能說明發展商越來越重視這類型的公寓。為租而建的住宅通常配有高速穩定Wi-Fi、公共戶外空間、共同工作區、居民中心、健身房、寵物友好等，滿足當今住戶的需求。

優點

• 樓價增值——這類的住宅建案通常位於城市中段，未來升值潛力大。購買樓花、重劃街區、交通改善和新興地區等因素都可能使得樓價增值。 

• 繁華地段——「為租而建」的公寓通常位於供不應求的黃金地段。例如，根據Rightmove的數據，曼徹斯特的出租物業查詢量同比增長了69%。[3]

• 「活躍租戶」需求旺盛——「活躍租戶」通常指的是千禧一代（1980〜1996年之間）出生的人，並長期在市中心租高端公寓的白領年輕菁英群體。現在有超過三分之一的千禧一代年輕人選擇終生租房，且也願意為更好的居住感受支付更高的房租。[4]

• 出租參考流程——和學生公寓不同，購買住宅公寓的客戶在出租時可以依照發展商安排的租賃管理人員提供的參考流程來尋找租客。

• 長期租賃——與學生公寓不同，不受學校開學放假影響，出現空置期的風險較小。 

• 可選擇傢俬——學生公寓的傢俬通常是配備好的，而購買住宅公寓的客戶則可以選擇要全裝修或是半裝修。 

缺點

• 更高的售價——每平方米的均價計算，高端住宅公寓的購買成本高於學生公寓。 

• 無租金保證期——與學生公寓不同，「為租而建」住宅的建案通常不會有租金保證期，因為本身在市場中擁有舉足輕重的地位，較為穩定。 

在海外置業前需多瞭解租戶的需求，儘管這兩類房產的租戶群體結構不同，但對租賃市場的預期都一樣適用。這些人認為快速穩定Wi-Fi、健身房、共用辦公空間和公共戶外區域等都是必要的，疫情之下，這些配套設施變得更為重要。

Knight Frank 2021年調查顯示，學生公寓的住戶表示願意因為以下五點因素支付較高的租金[5]：

• 快速穩定 Wi-Fi （66%）

• 空間較大的臥室 （55%）

• 健身房（51%）

• 24小時保全 （45%）

• 配有自助洗衣房（42%）

同樣，據JLL仲量聯行2020年報告，住宅市場的租戶首要考慮因素包含以下三點[6]：

• 快速穩定Wi-Fi

• 寬闊的生活空間

• 可用室外空間

當然這兩類公寓的租戶市場也有部分相同的關鍵因素像是新穎的室內設計、配套家電和24小時全天候管理等。

在英置業建議

在買樓時，第一步就是與房地產顧問交流，討論目標、偏好和預算，答疑解惑相關問題。對於可選擇按揭的住宅房產，應該向按揭代理人尋求專業意見。購買房產是件大事，需作足準備，充分研究，應多注意以下幾點：

地段

如果是「為租而建」的建案，要確保是位於經濟繁榮、人口增長率持續攀升的地理位置。如曼徹斯特和伯明翰等城市就滿足以上這幾點條件，因為西北地區正成為房地產市場的領頭羊，樓價上漲了15%[7]。至於學生公寓，圍繞羅素大學集團的建案都是值得選擇的。 

住房、租戶管理

這兩類房產都是可以全權託付管理，客戶無需擔憂，不會增加日常負擔。如果是想自己管理的業主，住宅類的房產較為彈性，可獨立管理。 

租金預期

租金價格會因公寓規格、大小和位置而有所不同。但為了享有高端配套設施和便利性，這兩類房產的租戶通常都會願意支付較高的租金。 

地產發展商信譽

挑選可靠發展商是很重要的，可以通過是否有許多以往成功開發的建案和多年房地產經驗來判斷，或者是參考先前客戶的口碑與評論等聲譽方面。 

文章翻譯自：https://selectproperty.com/student-vs-residential-property/

資料來源：

[1] https://russellgroup.ac.uk/about/our-universities/

[2]https://www.propertyreporter.co.uk/property/atest-data-suggests-build-to-rent-could-grow-to-20-of-new-build-marke.html

[3]https://www.propertyreporter.co.uk/property/enant-demand-for-city-living-surges-ahead-of-restrictions-being-lifted.html

[4] https://www.bbc.com/news/business-43788537

[5]https://content.knightfrank.com/research/1663/documents/en/knight-frank-ucas-student-accommodation-survey-report-2021-7707.pdf

[6]https://residential.jll.co.uk/insights/research/uk-residential-forecasts-2021

[7]https://www.bbc.co.uk/news/business-57834048