脱欧后的英国房地产
2021.01.29

2016年6月23日,英国就脱离欧盟(EU)举行全民公投,并最终以52%赞成票对48%反对票决议退出欧盟。2020年1月31日,英国将正式结束欧盟成员国资格,于2020年12月31日结束为期11个月的过渡期,并在过渡期结束前与欧盟签署了新的贸易协定。

 

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英国首相鲍里斯·约翰逊会见欧盟主席乌苏拉·冯·德莱恩。


英国脱欧这一事件是前所未有的,欧盟成立以来从没有国家离开欧盟。因此这一具有里程碑意义的事件势必会带来一定程度的不确定性。但这些情况只是暂时的,企业会逐步适应新变化,并走向常态,拨云见日。与此同时,这段时间也会反向助力金融市场解决其在脱欧后的市场不确定等问题。

 

英国房产市场仍旧韧性十足

聚焦英国房地产,首先我们应该明确英国房产市场供需不平衡的现状并未改变,英国置业投资在全球范围内仍保有强劲的一席之地。房地产与其它行业相比有较强的韧性,在英国尤为受到投资者的瞩目。


 2020年下半年,英国在经历了全国性封锁后,房地产市场却反其道而行的迎来了来自买家和投资者的巨大需求。2020年11月,Propertywire指出英国房产价格上涨了6.5%1,创纪录的达到了近六年来全国房价指数纪录的最快月增长,而据Building Society Nationwide统计2020年全年平均价格攀升了7.5%2。

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图源:Building Society Nationwide


迈入2021年,随着英国脱欧过渡期结束,本土的房产市场将持续在市场高位徘徊。再加上消费者被压抑的需求得到集中爆发,在英格兰和爱尔兰的印花税与地税减免政策的持续加持下,英国房产即便在脱欧带来不确定因素的阴影下仍是一项具有吸引力的投资。


伦敦昔日辉煌减弱

而作为传统的英国投资地点伦敦,房价增速已显疲力,专家认为,这是由于伦敦长期的高负担水平与受脱欧影响的工商业在不断削弱着投资者对当地房地产市场的信心。与伦敦截然相反,如下图所示,在人口持续增长和就业人数不断走高的城市果断入市的投资者,都在过去的两三年中获得了极高的回报: 


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图源:Zoopla 房价指数, 由Hometrack提供


英国中北部房产市场欣欣向荣

多家机构负责人表示伦敦的物价上涨、房价增速放缓已显强弩末矢之势,传统围绕首都圈M25公路的房市已不再辉煌。而北方房产市场则强势增长,首次购房者和投资者门庭若市,一派欣欣向荣的景象。


 第一太平戴维斯预测了未来5年至2024年的全英房价,英国北部城市的数据可圈可点,大大超过了传统的热门投资之地英国兰南部地区。

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图源:第一太平戴维斯


而由于脱欧后的英镑汇率处于历史较低点,目前的货币汇率和其它指标都指向对海外投资者的利好方向,因此全球的投资者都不遗余力的推进在英的投资活动,抢占投资先机。


学生地产值得瞩目

英国教育体系饱受全球雇主赞誉,脱欧与COVID-19的大流行也并未能消减世界莘莘学子到此求学的热情。据UCAS统计,2020/21年海外学生的申请总数增长 5%,来自非欧盟地区的申请则达到了9.6%3!且与2019年同期相比,2020年6月学生住宅搜索量增长了25%4。 而这都将带来居高不下的学生住宅需求,KPMG认为“是否继续高等教育是由年轻人的个人意愿决定而不是脆弱的就业市场。与此同时,就业一段时间的工作者们也在积极寻找学习新技能的途径”,因此即便在大环境并不尽如人意的时,学生住宅都不会受到显著影响。


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 据Property Reporter报道,2018/19学年英国大学共招收了 143,000名欧盟学生,这只占英国485,645名国际学生总数的29%,但中国学生就则有120,000名之多,市场潜力巨大5。


难得一遇的入市良机

许多投资者也许仍在观望,希望等脱欧的余波过后再进入房地产市场。然而,英镑的持续下跌释放积极信号,不少投资者早已抓住机会投资入市。2004年至2008年期间,那些在2009年全球金融大衰退刚结束时期购买英国房产,又在2018年出售房产的投资者都获得了可观回报。

 而如前所述,脱欧后英国在曼彻斯特与伯明翰等主要城市的房地产市场尤为值得关注。


曼彻斯特

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曼彻斯特长期以来备受全球投资者瞩目,并帮助投资者创下了近年来英国一些最高的资本回报率和收益率增长。仲量联行(JLL)6指出,2,000多家外资公司在大曼彻斯特地区设有办事处,50%的曼彻斯特大学毕业生选择继续在当地开启职业生涯,这都为城市带来了源源不断的劳动力。但与此同时,Cloudinary7的数据显示人口增长的速度是新建房屋的15倍之多! Northern England网站指出曼彻斯特市中心每年约需要2,500套新住宅也才能将将满足目前干涸的市场需要,而每年的新建住宅仅为1,150套8,完全无法满足市场需求。随着年轻人在这里扎根,越来越多的企业都选择在英国北岸设立办公室,曼彻斯特的房产市场将变得更加紧俏。


伯明翰

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坐落于英格兰中部的伯明翰是英国最重要的区域中心之一,并一直有着供需严重失衡的房地产市场。英国最大的线上房产交易网站Zoopla显示,在过去的10-15年里,伯明翰市中心的房地产价格一直保持稳定增长,特别是在过去的5年里上涨态势尤为明显,一套两居室公寓的平均价格在2018年里上涨了5.2%9。伯明翰是英国最受全球购房者喜爱的投资地点之一。来自不同机构的预测都不约而同的预示了未来几年势不可挡的房价。 伯明翰同时也是英国高速铁路2号的重要中转枢纽,项目建成后伯明翰到伦敦的通勤距离将缩短至49分钟。并带来每年额外40亿英镑的经济产出与数以万计的新增就业岗位,这都将为当地的房市加持助力。Global Railway Review指出自2017年以来,伯明翰的平均房地产价格已经上涨了8%10,随着高铁2号项目的竣工,该价格还将进一步上涨。 


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伯明翰·华庭悦城中央公馆

英国房地产市场在脱欧后依然坚挺,且房地产市场仍然面临严重供需不平衡的情况并未改变。股市和外汇可能会出现短期波动,边境与供应链也可能会受到一定程度的影响。


但这都将会在新关系常态化逐渐明朗后的几个月得到缓解。且在曼彻斯特和伯明翰等主要地区城市购入房产的投资者,将在未来几年实现最高水平的资本和租金增长。


数据链接:

【1】https://www.propertywire.com/news/nationwide-house-price-growth-rises-to-five-year-high-of-6-5/

【2】https://www.nationwide.co.uk/news/uk-houseprice-increase-2020/

【3】https://www.ucas.com/data-and-analysis/undergraduate-statistics-and-reports/ucas-undergraduate-releases/2020/2020-cycle-applicant-figures-30-june-deadline

【4】https://www.ucas.com/data-and-analysis/undergraduate-statistics-and-reports/ucas-undergraduate-releases/applicant-releases-2019-cycle/2019-cycle-applicant-figures-30-june-deadline

【5】https://www.propertyreporter.co.uk/landlords/demand-for-student-accommodation-up-25-against-last-year.html

【6】https://residential.jll.co.uk/insights/research/residential-forecasts-northern-england

【7】https://res.cloudinary.com/jll-global-olm-np/image/upload/v1584016688/resi/gb/cms/Research/PDFs/JLL_Regional_Forecasts

【8】https://northernengland.com/Northern_England_2020_FINAL.pdf

【9】https://www.zoopla.co.uk/discover/property-news/

【10】https://www.globalrailwayreview.com/article/77763/hs2-route-uk-cities-development/


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